Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh: Dùng thuế làm công cụ điều tiết
Tọa đàm bàn tròn chủ đề "Giải pháp lành mạnh, minh bạch hóa thị trường bất động sản"
Tăng minh bạch cho thị trường bất động sản
Phát biểu khai mạc diễn đàn, Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm – Tổng Giám đốc Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội chia sẻ, hơn một năm trước, khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức, cách trung tâm Hà Nội trên dưới 25km, đã 3 lần được thông báo đấu giá với mức giá khởi điểm hơn 60 triệu đồng nhưng không có nhà đầu tư tham gia nên không thể đấu giá thành công.
Tình trạng đấu giá đất ảm đạm này cũng diễn ra ở nhiều huyện vùng ven vào thời điểm đó. Nhưng nay, cũng là khu đất cách trung tâm thành phố hơn 1 giờ chạy xe đã được đấu lên tới hơn 100 triệu đồng, cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng mỗi m2.
Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm - Tổng Giám đốc - Tổng Biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội phát biểu đề dẫn diễn đàn.
Cơn sốt đất nền tại các huyện vùng ven diễn ra thời gian gần đây đã đẩy mặt bằng giá chung cư và nhà đất ở Hà Nội lên một mức cao chưa từng có. Nếu tình trạng này không được nhận diện, không được kiểm soát và có giải pháp thích hợp, những cơn sốt ảo sẽ đẩy bất động sản lên một mặt bằng giá mới, gây ra ra nhiều hệ lụy khôn lường đối với nền kinh tế cũng như xã hội.
Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm nhấn mạnh, diễn đàn với sự tham gia của các đại biểu, chuyên gia sẽ phân tích sâu, mổ sẻ những thách thức đặt ra, từ đó đưa ra những khuyến nghị chính sách thực tiễn, thúc đẩy một hành lang pháp lý ổn định và tạo điều kiện phát triển minh bạch, bền vững cho thị trường BĐS.
Trao đổi tại diễn đàn, các chuyên gia đã đánh giá cao những bước đột phá của Luật Đất đai 2024. Song, để thị trường bất động sản để phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng còn phụ thuộc nhiều yếu tố.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV
Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi, dù còn chậm và không đồng đều giữa các phân khúc.
Cuối năm 2024 - 2025 kinh tế Việt Nam vẫn sẽ phải đối mặt những rủi ro, thách thức chính từ bên ngoài, nhất là địa chính trị, bảo hộ thương mại, biến đổi khí hậu. Trong khi đó, nội tại nền kinh tế vấn đề giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều. Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn về pháp lý, chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi không đồng đều và thiếu bền vững, thiếu lao động, năng suất thấp.
Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới vẫn có nhiều cơ hội. Cụ thể, các doanh nghiệp có thể “hưởng lợi” từ các động lực tăng trưởng phục hồi khá của nền kinh tế, dù bất đồng đều (cầu tiêu dùng phục hồi, đầu tư tư nhân phục hồi, thu hút FDI tăng khá…). Do vậy doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng, cơ cấu lại nợ; các nghị quyết của Trung ương. Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, đối tác, chủ động chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, kinh doanh tuần hoàn, chuẩn bị tốt cho thực thi các luật như đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực.
Dùng thuế điều tiết thị trường
Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Khôi cho rằng: Thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản, của doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm thì ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà. Cùng đó, việc ban hành các luật, nghị định, thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường và doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp cần điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản…
Một trong các nguyên nhân xuất hiện dấu hiệu “tạo nhiệt” là tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá đất và đặc biệt là quản lý, giám sát, xử lý vi phạm của lực lượng môi giới bất động sản… góp phần cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư và người mua khách quan quyết định lựa chọn sản phẩm để mua “- Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, có một thực trạng mà thị trường BĐS HCM đang gặp phải là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang chưa hợp lí, thiếu nhà giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền. Riêng tại TP. HCM, từ năm 2021 đến nay phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng hoàn toàn vắng mặt trên thị trường. Còn nhà ở xã hội, đến nay cũng chỉ có khoảng trên dưới 12.000 căn. Thị trường đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, dẫn đến sự phát triển không ổn định, không bền vững.
Để thị trường phát triển lành mạnh, Nhà nước cần điều tiết bằng chính sách pháp luật. Công cụ thiết thực nhất là điều tiết thuế. Ví dụ, áp thuế giá trị gia tăng 3% cho các dự án nhà ở xã hội bán và cho thuê. Có chính sách quan tâm đến 200.000 chủ nhà trọ ở TP. HCM. Họ đã tạo ra hàng trăm ngàn chỗ ở cho công nhân nhưng hiện đang bị chịu thuế giống nhà nghỉ, khách sạn. Nên giảm thuế cho những chủ nhà trọ này.
Ngoài ra, đề xuất thuế bất động sản là cần thiết, sao cho hợp lý, sẽ điều tiết thị trường khi bị đầu cơ sốt nóng hoặc khi khó khăn, đóng băng. Để BĐS an toàn, ổn định và bền vững phải thống nhất các luật và nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường.
Đề cập tới vấn đề “đầu cơ” của thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá, Bộ Tài chính, cho rằng, cần phân biệt “đầu tư” và “đầu cơ” khác nhau. Đầu cơ là mua sản phẩm để hưởng chênh lệch giá trong thời gian ngắn. Trong kinh tế thị trường, đầu tư cần có đầu cơ. Vậy phải làm sao để hài hoà ngay cả trong đầu tư và đầu cơ để thị trường phát triển bền vững? Không có cách nào khác là Nhà nước cần phải sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường.
Đồng tình với quan điểm trên, TS Vũ Đình Ánh nhìn nhận, BĐS là một loại tài sản hàng hóa đặc biệt. Không chỉ đầu tư, đầu cơ cũng là bình thường. Thuế chỉ là một công cụ hạn chế đầu cơ BĐS. Với tài sản, áp dụng công cụ thuế góp phần hạn chế đầu cơ.
