Tăng sức thu hút của mặt bằng bán lẻ

Triển vọng nguồn cung tốt

Theo Tổng cục Thống kê, chỉ tính riêng hai tháng đầu của năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong nước có quy mô cao hơn. Thị trường bán lẻ đang dần bắt kịp tốc độ tăng so với cùng kỳ các năm trước khi xảy ra dịch bệnh COVID-19, ước đạt 994.153 tỷ đồng, tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022. 

Việt Nam hiện được xem là thị trường trọng yếu để mở rộng quy mô đối với nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và đồ thể thao ở châu Á. Những yếu tố này khiến nguồn cầu đối với mặt bằng bán lẻ tại thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đều gia tăng.

Đánh giá về triển vọng của phân khúc này, Công ty Colliers Việt Nam nhận định, chính hoạt động du lịch sôi nổi trở lại cũng là một trong số những nguyên nhân tác động đến hoạt động bán lẻ, dịch vụ tiêu dùng của Việt Nam. Quan trọng hơn, kinh tế đất nước cũng có sự tăng trưởng, lạm phát được kiểm soát lại càng giúp cho phân khúc bất động sản bán lẻ, văn phòng cho thuê phục… hồi nhanh chóng.

Hiện nhu cầu thuê không chỉ tập trung ở một loại hình mặt bằng nhất định mà rất đa dạng từ nhà phố, khối đế bán lẻ hay mặt bằng tại trung tâm thương mại. 

Thống kê của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý IV/2022 đạt mức 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm; trong đó, năm 2022, diện tích thuê mới đã đạt 63.200 m2, tăng 364% theo năm. Trong tương lai, các chuyên gia của Savills dự báo, vào năm 2023, thị trường còn chờ đón thêm 212.400 m2 nguồn cung mới tới từ 15 dự án.

Triển vọng nguồn cung lớn cùng sự trở lại của nguồn cầu, mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội hứa hẹn đáp ứng tích cực cho nhu cầu của các thương hiệu đang dành sự quan tâm với thị trường thủ đô. Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng đó, thời gian gần đây trên thị trường Hà Nội ghi nhận việc xuất hiện một số mặt bằng trống, kể cả ở phân khúc nhà phố hay ở các khối đế bán lẻ cũng như trung tâm thương mại. 

Theo ông Nick Bradstreet - Giám đốc Bộ phận bán lẻ khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại Savills, nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế đang tìm kiếm mặt bằng, cơ hội để mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, bắt nguồn từ những tín hiệu tích cực của nền kinh tế và tiềm năng tiêu dùng quốc nội.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, “điểm nghẽn” lớn nhất mà các doanh nghiệp gặp phải trong quá trình gia nhập thị trường nằm ở điều kiện mặt bằng. Việc thiếu đi không gian tại trung tâm phù hợp với các tiêu chí về thương hiệu và kỹ thuật khiến quá trình mở cửa hàng gặp khó khăn. Điều này khiến không ít nhãn hàng xa xỉ họ còn chần chừ khi đưa ra quyết định đầu tư hay mở rộng tại Việt Nam.

“Giải pháp quan trọng để thu hút các thương hiệu quốc tế, đặc biệt ở phân khúc cao cấp đang nằm ở vấn đề nguồn cung mặt bằng đạt tiêu chuẩn quốc tế. Theo đó, bên cạnh nhà mặt tiền, thị trường cần bổ sung phân khúc mặt bằng trung tâm thương mại cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố. Những dự án này cần được thiết kế và vận hành một cách chuyên nghiệp, bài bản nhằm đáp ứng yêu cầu khắt khe từ các nhãn hàng nội địa trong nước và quốc tế” - ông Nick Bradstreet phân tích.

Đáp ứng đòi hỏi của thị trường

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, sau giai đoạn COVID, các nhãn hàng gặp vấn đề khó khăn về nguồn vốn. Chính vì vậy, hiện nay họ không mở cửa hàng một cách đại trà mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng, tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập.

Thay vì tính toán câu chuyện về vị trí trung tâm để đặt cửa hàng, hiện các nhãn hàng còn phải tính toán tới việc liệu địa điểm có khu vực đỗ xe không, có bị ảnh hưởng bởi việc cấm đường giờ cao điểm không hay có vị trí cho shipper đỗ xe lấy đồ hay không.

Do vậy, vị trí được ưu tiên hơn sẽ là tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận vào vị trí, chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng, hay cấm xe dịch vụ trong giờ cao điểm... - bà Minh phân tích.

Theo chuyên gia này, thị trường do vậy cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt về khả năng hấp thụ khi một số phân khúc như mặt phố hay khối đế chung cư vẫn ghi nhận một tỷ lệ trống dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn đang tăng cao trong tất cả các nhóm khách thuê: thời trang, đồ thể thao, siêu thị, nhà hàng, ăn uống, hay mỹ phẩm.

Trước tình trạng này, có 3 khó khăn cần sớm khắc phục. Trước tiên là việc kiểm soát chặt các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiện nay, đặc biệt đối với khối khách bán lẻ. Khi các mặt bằng không đáp ứng tiêu chuẩn sẽ gây khó khăn cho khách thuê trong việc xin phê duyệt để cấp phép hoạt động.

Điều này sẽ khiến khách thuê cần thẩm định mặt bằng kỹ hơn, tránh trường hợp sau khi thi công nội thất không đạt được phê duyệt dẫn đến phải đóng cửa. Ngoài ra, các dự án khối đế trung tâm thương mại xây dựng theo quy chuẩn PCCC cũ cần được cập nhật quy định mới và có hỗ trợ nhất định tới các khách thuê bán lẻ trong việc thực hiện quy trình thẩm định PCCC nhằm giải quyết được bài toán phê duyệt đi vào hoạt động cho khách thuê.

Khó khăn thứ 2 chính là với khối đế trung tâm thương mại khi việc cho thuê lẻ riêng từng khách sẽ khó thu hút được các nhãn hàng lớn. Do đó, các trung tâm thương mại cần có chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp, cùng với chiến lược quảng cáo, marketing trong suốt quá trình vận hành hoạt động để có thể thu hút được khách hàng; từ đó tạo được thành công cho các khách thuê kinh doanh trong dự án. Những dự án trung tâm thương mại thiếu đi hai bài toán này, hiện khó có thể thu hút được khách thuê trong việc chốt mặt bằng.

Cuối cùng là yếu tố pháp lý. Các mặt bằng bán lẻ cần đạt được phê duyệt về công năng bán lẻ hoặc thương mại dịch vụ thay vì các công năng chuyển đổi từ các công năng khác sang, dẫn đến việc khách thuê không xin được giấy đăng ký kinh Doanh hay phê duyệt PCCC cho mặt bằng sử dụng. 

Để tăng sức thu hút, bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, chủ mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là nhà phố, cần đảm bảo các mặt bằng kinh doanh có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về mặt công năng sử dụng. Các chủ nhà cũng cần tuân thủ quy trình thủ tục xin phê duyệt phòng cháy chữa cháy. 

Trước tình hình có nhiều tai nạn thương tâm đã xảy ra, trong vòng một năm trở lại đây, khâu phòng cháy chữa cháy đang được siết chặt gắt gao. Đặc biệt với phân khúc khách thuê kinh doanh nhà hàng, quán karaoke hay kể cả phòng khám đều đang bị thắt chặt hơn về quy định xin phê duyệt. Đây là rào cản lớn nhất, nếu chủ đầu tư muốn thu hút khách hàng thì cần có sự hỗ trợ nhất định để giúp khách thuê đáp ứng yêu cầu về pháp lý như hiện nay. 

Nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, gia tăng tỷ lệ lấp đầy trong tương lại, hiện nhiều chủ đầu tư bắt đầu tiến hành cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh. Các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza và 265 Cầu Giấy đều đang được cải tạo để đưa ra thị trường những mặt bằng mới. 

Bên cạnh đó, Savills ghi nhận cũng vẫn có nhiều trung tâm thương mại đạt được thành công nhất định trong việc thu hút khách thuê, thậm chí khách thuê còn xếp hàng để được giữ chỗ. Điển hình là chuỗi Trung tâm thương mại Aeon, Lotte hay Vincom Bà Triệu.

Thêm vào đó, khách thuê hiện nay có xu hướng ưu tiên mặt bằng tại các trung tâm thương mại được tổ chức bài bản, chuẩn chỉnh để đảm bảo lượng khách hàng nhất định, cũng như bài toán kinh doanh, thay vì lựa chọn nhà phố, vốn tồn tại nhiều hạn chế trong quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến tham quan mua sắm.